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Nue-Propriété / Démembrement de Propriété

 

Qu'est-ce que le Démembrement de Propriété ?


Pour optimiser et anticiper la fiscalité liée à une donation ou à une succession, il est courant d’utiliser le démembrement de propriété. Cet acte juridique permet de renoncer à la pleine propriété – pour diviser le bien entre nue-propriété et usufruit

L’usufruitier peut utiliser le bien (usus) et en percevoir les fruits (frutus).
Le ou les nu(s)-propriétaire(s) bénéficie(nt) du droit de disposer du bien (l’abusus). 

 

Comment cela fonctionne ?



De votre vivant, vous pouvez offrir la nue-propriété d’un bien à vos enfants tout en conservant son usufruit. Cela permet de préparer et d’optimiser votre succession en douceur – surtout si vous avez des biens locatifs à votre actif. 

 

Le démembrement de propriété permet de limiter les droits de succession quand on veut faire hériter de son patrimoine immobilier.

 

S’il y a démembrement de propriété, la gestion du bien et le paiement des différentes charges sont réglementés. Les grosses réparations doivent être réalisées par les nus propriétaires tandis que l’entretien, quant à lui, est théoriquement assuré par l’usufruitier. 

S’il doit y avoir une vente du bien, toutes les parties doivent exprimer leur accord. Ni l’usufruitier ni le nu propriétaire ne peut procéder seul à la vente du bien immobilier en question.
 

Lorsque l’usufruitier décède, le démembrement prend fin. Les nus propriétaires deviennent, de fait, les propriétaires du bien immobilier.

 

Le démembrement de propriété est particulièrement utile lorsque, au sein d’un couple avec un ou plusieurs enfants, un parent décède. L’époux encore en vie devient usufruitier et les enfants nus propriétaires du patrimoine immobilier.
 

 

La fiscalité liée au démembrement de propriété en cas de patrimoine locatif


 

Lorsqu’un démembrement de propriété est réalisé, c’est l’usufruitier qui perçoit toutes les recettes locatives. Il est donc imposé sur ces revenus liés à la location, même s’il peut déduire un certain nombre de charges de son revenu global. Les nus propriétaires ne perçoivent rien et n’ont, en conséquence, rien à déclarer aux impôts.

En cas de vente d’un bien locatif, l’usufruitier et les nus propriétaires sont tous imposés sur les plus-values.

 

Vous songez à réaliser un démembrement de propriété pour optimiser votre succession ? Cet acte juridique peut être un vrai outil dans la transmission de votre patrimoine immobilier. Pour obtenir des conseils personnalisés, contactez-nous